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未来的房价是涨是跌呢?那我们现在还要不要买房呢?现在手上有多套房

未来的房价是涨是跌呢?那我们现在还要不要买房呢?现在手上有多套房

未来的房价是涨是跌呢?那我们现在还要不要买房呢?现在手上有多套房,那该怎么办?要卖出吗?要回答这些问题,我们先首先要判断未来房地产的走势。那黄奇帆说过,未来20年时间里...

未来的房价是涨是跌呢?那我们现在还要不要买房呢?现在手上有多套房,那该怎么办?要卖出吗?要回答这些问题,我们先首先要判断未来房地产的走势。那黄奇帆说过,未来20年时间里,中国的房地产的新房销售从一亿平方米增长到了17亿平方米,今后十年,上海的新房销量总量不仅不会增长,还可能每年的小比例的萎缩,甚至是负增长。

未来的房价是涨是跌呢?那我们现在还要不要买房呢?现在手上有多套房

几十年后,我们的新房销售量大体上它能减少40%的总量,那未来的机会在哪里呢?主要集中在三个热点区域,分别是中心城市,大都市圈,热点地区的城市群。这里所说的中心城市是指除了那些省会城市之外,还包含一些同等级的区域性的中心城市。大都市圈是那些超级大城市辐射形成的都市圈,主要包括长三角都市圈呃,粤港澳大湾区,环渤海城市群,成渝城市群,长江中下游,中游城市群,海西城市群。

热点城市是指城市群之间的大中型城市。那在我国,省会城市一般会遵循一二,三,四的一个发展逻辑,那就是省会城市占这个省的土地面积的10%,到人口一般会占到整个省总人口的20%, gdp嘛,是这个省gdp的30%,服务业占这个省gdp的40%,那只要人口升上去,那么住房的需求自然就会往上涨,房地产就会跟上去。

那我们重点看一下目前呢中国人口的现状,到了2021年末,全国人口是14.13亿人次,那其中出生人口是1062万,死亡人口首次达到了千万级,人口的净增量是48万,自然的增长率是0.43‰,人口的总量还在缓慢的继续增长。但近年来一些城市的生育观念有些变化,婚育年龄也在推迟,加上一些生育成本的提高的因素,年轻人的生育欲望有所降低。

但2021年5月中国家提出三胎政策,那各地就纷纷制定了一些措施,那效果的话,可能后后面会逐步显现。那我们要重点关注,只要人口继续流入的核心城市,房价还是有上涨空间的,那人口不断外流的一些城市,那房价就可能比较萎靡甚至下跌。那我们再来看一个一个指标支持美中国每年的一个通胀率,其中大概占年平均在2.2%,三cpi就是消费者物价指数在每年1%到5%浮动,平均在2%左右。然后还有一个数字指标是m2,就是广义的货币每年的发行量大概是在7%到18%之间,那每年平均增发的话在12%左右。

那大家知道手上的货币贬值主要参考以上三个指标,那其实最主要的应该就是一个m2的一个总量,那可以推测出我们居民所得手里的钱,会以每年6%到10%的速度不断的贬值。大家知道经济要发展,刺激货币的超发货币量是不可避免的,那什么资产能能够抵御通货膨胀呢?我们要比如炒股,股票,嗯,核心区域的核心,房产才是硬道理。那我们先来一个了解一个概念,房子是属于资产还是属于负债。

那什么是资产,什么是负债呢?简单来讲的话,就是每个月从有钱进你口袋就是资产,而负债就是每个月要从你口袋里面掏钱。那决定房子是资产还是负债的重要的要点主要看一个是资产收益率,如果未来房价都不涨的话,那资产收益率就是一个租售比,那这个也是一个成成熟投资房地产的一个重要指标。

那最后看一个成指标的话,就是一个城市化率,目前我国的城市化率是百分之,呃, 66,离欧美发达的国家的80%也不远了,那必然会导致房产的需求放缓。那虽然我们的呃,城市化率还有10%的增长空间,那未来的这个整体的房价还是以这个呃稳定为主,因为我们没有这个呃大跌的经济基础,所以说未来是稳中略长,这样那个成风化是一个主基调。


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