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该提议仍需获得CapLease股东和证券交易委员会(sec)的批准

该提议仍需获得CapLease股东和证券交易委员会(sec)的批准

该公司董事长尼古拉斯•肖尔希(Nicholas Schorsch 称,这是“对两家公司都具有变革性的交易”American Realty Capital Pro...

  该公司董事长尼古拉斯•肖尔希(Nicholas Schorsch)称,这是“对两家公司都具有变革性的交易”American Realty Capital Properties首席执行长周二宣布,ARCP计划以约22亿美元的价格收购CapLease Inc.,其中包括债务。

  如果交易成功,ARCP将成为第三大净租赁房地产投资信托基金(REIT),将其投资组合扩大至约800处地产,并增加70多家CapLease资产。该提议仍需获得CapLease股东和证券交易委员会(sec)的批准。总部位于纽约的房地产投资信托基金CapLease拥有并管理着价值19亿美元的单一租户物业组合,其中包括写字楼和工业资产。最终协议还赋予CapLease在7月7日前接受任何第三方投标的权利。如果CapLease得到一个更好的报价,并在“go-shop”期间终止ARCP报价,它必须支付ARCP 1500万美元。

  周二,两家房地产投资信托基金的高管召开了电话会议,并谈到了潜在合并的好处。

  “我们对这次收购对我们公司、我们的投资组合和我们的市场地位的影响感到非常兴奋,”Schorsch在包括CapLease董事长&的电话会议上说首席执行官保罗·麦克道尔。

  两家公司董事会一致通过的最终合并协议要求ARCP以每股8.50美元的现金支付CapLease普通股。CapLease的A系列、B系列和C系列优先股的每一股将被转换为获得25美元现金的权利,外加一笔金额,等于合并日期之前的任何应计未付股息,但不包括合并日期。

  ARCP已经同意承担CapLease 12亿美元债务中的约5.8亿美元,并偿还其余部分。

  预计该交易将立即增加,并每年从业务(AFFO)中产生大约每股0.11美元的额外调整资金。Schorsch在交易结束时表示,ARCP将能够将其对股东的股息提高0.03美元,折合年率为0.94美元。

  对麦克道尔来说,重点是CapLease的股东。麦克道尔在电话会议上说,CapLease管理层和董事会很高兴这笔交易给了股东“现金交易的安全感”。

  大部分(如果不是全部的话)CapLease团队成员将加入ARCP。

  麦克道尔在一份联合新闻稿中表示:“我的管理团队期待着继续打造公司优质资产的机会。”

  Schorsch周二对商业地产高管表示,在3月和4月以97亿美元收购Cole Credit Property Trust III失败后,ARCP找到了CapLease。CCPT III拒绝了ARCP的三次主动报价,而是收购了其赞助商科尔控股公司(Cole Holdings Inc.)。Schorsch在4月初接受CPE采访时表示,总部位于纽约的REIT将继续寻求类似CCPT III的收购。

  他当时对CPE表示:“我们对其它友好、简单、不存在所有伴随风险的战略组合抱有很大希望。”

  他显然在CapLease受到了友好的接待。

  “我们寻找其他潜在的合作伙伴,并给他们打电话。我认识保罗很多年了。我们一起参加许多委员会和小组讨论。我们确实接触了他们,”Schorsch周二说。

  Schorsch称,ARCP "非常强劲的资产负债表"使其成为寻求交易的公司的良好合作夥伴。

  布莱恩·布洛克,ARCP的执行副总裁首席财务官在新闻稿中表示,收购CapLease将带来“巨大的协同效应和股东价值”,并将每年增加约10%。

  "我们根据AFFO公布的2014年修正获利预估为每股1.17 - 1.21美元,较之前公布的2013年预估高出28% . "他补充道。

  Schorsch表示,合并将为ARCP带来数个战略、财务和投资组合方面的好处,包括其地产和租户的多样化。CapLease带来了71项资产,37个租户和额外的1100万平方英尺的投资组合。合并后,十大租户的租金收入将从60%下降到43%。

  “这非常重要,”他告诉CPE。“我们会有92个不同的租户,之前是55个。”

  为联邦机构租赁空间的GSA是CapLease目前最大的租户,占其投资组合的8.9%。紧随其后的是怡安公司(AON Corp.)和TJX公司(TJX Companies),分别为6.3%和5.4%。如果合并成功,Dollar General将成为ARCP最大的租户,持有其投资组合10.8%的股份,合并后将成为最大的租户,持有其6.4%的股份,其次是AON Corp.持有6.4%的股份,公民持有6%的股份。

  Schorsch在新闻稿中说,多样化的增加进一步加强了租赁收入的来源,支持支付每月股息。

  增加的规模和规模是另一个重要的好处。根据目前的价格,ARCP的资产价值约为60亿美元,是规模最大、增长最快的上市净租赁reit之一。Schorsh说,这使得ARCP能够在这个仍然非常分散的行业中执行大型交易。

  ARCP还计划利用CapLease作为适合构建的开发人员的经验。

  “这是他们真正擅长的领域,我们从中看到了真正的价值。这是对我们公司和股东的长期增值。”Schorsch在电话会议上说。

  Schorsch称,在尽职调查期间,他的团队走访了CapLease的51处房产。ARCP已经瞄准了5到6家可能出售的CapLease资产。他们没有确认这些财产。

  与此同时,麦克道尔表示,CapLease将继续拥有并经营这些资产。在此期间,我们将集中努力租赁这些资产。我们相信我们能把它们租下来。”

  Schorsch表示,虽然这两家reit有很多共同点,但也存在一些差异。他补充称,CapLease的剩余租约期限为7至8年,而ARCP的租约期限为11至13年。他周二告诉CPE, CapLease的杠杆率更高。

  “他们曾经是一个抵押房地产投资信托基金。它们演变成了股权投资信托基金。他们仍然持有遗留的杠杆,”Schorsch解释说,为什么CapLease有大约12亿美元的债务。

  合并可能在第三季度末或第四季度初获得批准。在此期间,ARCP将继续寻求更多的收购机会。Schorsch表示,他预计今年将支出约8亿美元,2014年将超过10亿美元。

  他也期待着把CapLease团队带进这个大家庭。Schorsch称调查过程需要几个月的时间,他说追捕CapLease不是市场驱动的决定。

  他在电话会议上表示:“企业文化和管理层必须摇摆不定,我认为确实如此。”“我不想看到糟糕的婚姻。”


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